2023-06-05 07:18:02
취미생활방 리서치 (Written by " 서 범")
부동산 PF - 2화
저번에 이어서 현재 우리나라, 부동산 PF에 대해 조금 더 다뤄보겠습니다.
1. 부동산 PF는 주거용과 상업용이 있음.
2. 대부분 PF를 일으킨다라고 하는건, 어떤 토지를 매입해서 완공때까지 거기에 필요한 돈을 조달하는 과정을 의미함.
3. 이 과정은 매우 복잡하고, 적은 돈으로도 신용이 있으면 큰 돈을 조달할 수 있다는 장점이 있음.
4. 저번에 이야기 한 것처럼 대부분의 PF는
"완공"을 목표로 함.
5. 이때 필요한게 선순위, 중순위, 후순위 임.
6. 보통 PF는 나갈때는 선순위, 중순위, 후순위지만, 들어올때는 후순위, 중순위, 선순위로 들어옴.
7. 선순위는 저번에 이야기한 것처럼
"대형건설사"나
"1금융권"을 선호하고, 이는 신용의 문제임.
8. 따라서 어디 금융사에서 허가를 내줬다. 이는 이 사업이 확실하게 끝나고 돈의 회수가 가능함을 뜻하는 것과 똑같음.
9. 문제는 시공하는 시공사가 이 신용이 없을때, 신보를 따로 세워서 은행권에 PF 선순위를 지급확약해주기를 약속함.
10. 근데 지금처럼 부동산이 불안하고, 금리가 높을 때는 은행들도 돈을 잘 빌려주지 않음.
11. 예를 들면 100위권 밖의 시공사를 선정하고, 신용보증을 세움.
12. 그리고 은행을 찾아가서 이렇게 이렇게 시공하고, 금액이 얼마고, 이렇게 완공할 꺼라고 설명함.
13. 은행은 자기자본비율이란게 있음. 그게 떨어지면 부실로 낙인 찍히고 은행에서 대출이 불가능함.
14. 이와 관련된 것이 SVB사태였음.
15. 우리나라는 지금 금리가 올라서 은행들이 대출기준을 높인 상태임.
16. 당연히 저정도로 PF의 대출을 해줄 리 없음.
17. 은행이나 금융사에서 대출을 해줄 때, PF에 토지매입 비용과, 완공때 회수를 봄.
18. 수익은 중요하지 않음. 회수가 되는지를 판단함.
19. 따라서 임차인이 있는지, 중간에 공사를 진행하면서 추가로 진행한 브릿지 론이 있는지를 봄.
20. 어차피 나중에 들어가도 내 돈만 회수하면 문제가 없음.
21. 지금까지 시공사들이 선택되고 돈을 대출받아서 이미 완공까지 진행되고 있는 경우는 문제가 없음.
22. 그러나 작년 정도부터 진행되서 아직 대출이나 튼튼한 건설사, 금융사의 대출을 못받은 PF 건들이 문제가 됨.
23. 실제 100위권 건설사와 10대 건설사의 PF 비용은 평당 70만원 정도는 차이남.
24. 10000평의 땅을 PF를 일으킨다고 하면 70억이 추가로 들어가는 거임.
25. 거기에 자재값, 인건비 인상은 덤임.
26. 따라서 작년에 낸 견적은 아무 의미가 없음. 선순위가 투자해서 완공을 하더라도 처음 들어온 후순위나 금융사들은 돈을 버는게 아니라 토해내야 함.
27. 아무리 세팅이 잘 된 공사현장이라도 완공이 되지 않으면 팔 수가 없음. 미실현 손익이나 다름 없음.
28. 문제는 PF가 적은 돈으로 대출로 일으킨 상품이라는 거임.
29. 작년에 새마을금고가 문제가 많았던 이유가 이 빌려준 돈에 대한 이자가 문제가 된 거임.
30. 보통 PF는 완공까지 드는비용, 즉 대출금의 이자까지 합산해서 대출해줌.
31. 경기가 안좋고 최종 건설사나 금융권 승인이 나지 않으면, 현재 준공 중단된 시행사들은 어마어마한 금액의 이자만 계속 지불해야 되는 상황임.
결론 - 미국 사무실 공실, 유럽 공실 등으로 부동산에 부정적인 이야기가 계속 나오고, 우리 나라는 가계 집대출에 대한 문제가 터져 나오고 있음.
그것과 맞물려서 "완공"이 안되는 PF 대출들에 대한 리스크가 계속 있지만, 이는 집값의 하락과 장기적인 침체가 된다라고 확정짓기는 어려움.
그 이유는 부동산의 신규 공급량이 줄어들면 당연히 집값이 오르기 때문임. 그리고 부동산은 경제 상황의 영향을 받지만 경제 상황보다는 정책의 영향을 훨씬 더 많이 받고 금융 시장의 싸이클하고는 다른 싸이클로 훨씬 더 넓고 크고 길게 돌아감.
개인적인 생각은 급매물은 한번 다 나왔고, 전세가 없어지면 제일 피해를 많이 보는 것은 서민들임. 그러나 전세 시스템을 현 상황에 맞게 고칠 필요성은 있어 보임.
출처
- 가볍게 배우는 비트와 경제, 취미생활방
- 취미생활방 블로그
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취
